Voor het eerst sinds lange tijd kende de vastgoedmarkt in Brussel begin 2023 een vertraging. Nadat de prijzen voor huizen (tussen 6% en 8% per jaar) en appartementen (tussen 4% en 6%) 4 jaar lang geleidelijk stegen, zijn nu zowel het aantal transacties als de vastgoedprijzen in de hoofdstad aan het dalen. Een van de belangrijkste redenen hiervoor is de stijging van de hypotheekrente, die een merkbaar effect heeft gehad op de huurmarkt. Maar er is goed nieuws over de steunmaatregelen van het gewest: die werden verhoogd!

Met een daling van het aantal vastgoedtransacties in Brussel met 5% (-7,1% op nationaal niveau) is de markt voor het eerst sinds lange tijd aan het krimpen. De hypotheekrente staat in de schijnwerpers, maar er moet ook rekening worden gehouden met de economische situatie, die wordt gekenmerkt door opeenvolgende crisissen (Oekraïne, energie, enz.).

De prijzen zijn gestabiliseerd, met nationale stijgingen van 1,1% voor huizen (0,8% in Brussel) en 1,5% voor appartementen (0,4% in Brussel). De hoofdstad heeft echter nog steeds de hoogste prijzen van het land. In het eerste kwartaal van 2023 was de gemiddelde prijs voor een huis in België 323 031 euro, terwijl daarvoor tegenwoordig in Brussel 578 753 euro moet worden neergeteld.
De gemiddelde prijs van een appartement in België bedraagt 264 139 euro, in Brussel is dat 281 918 euro.

Terwijl Sint-Pieters-Woluwe de duurste gemeente van de hoofdstad (en zelfs van het land) blijft, met een gemiddelde huizenprijs van 828 340 euro, vertoont Elsene, waar de grondbelasting erg laag is, de sterkste prijsdaling binnen het gewest: -8,5%, bij een gemiddelde prijs van 783 375 euro.

De gemeenten met de hoogste stijgingen binnen het Brussels Gewest zijn Vorst (+17,8%), Ganshoren (+15,9%), Sint-Agatha-Berchem (+13,9%) en Sint-Gillis (+13,1%).

Raadpleeg de Notarisbarometer voor meer gedetailleerde informatie over de vastgoedprijzen in België.

Volgens de federatie van vastgoedmakelaars (Federia) was de stijging van de huurprijzen relatief gematigd in 2020 en 2021 (+0,7% en +0,8%), maar in 2022 was er een stijging van meer dan 4%, waardoor de gemiddelde huurprijs boven de 1 100 euro uitkwam.

Deze stijging ligt echter ver onder de inflatie, waardoor 2022 een atypisch jaar was. Volgens Federia zijn de prijzen van nieuwe huurcontracten minder snel zijn gestegen dan bestaande volledig geïndexeerde huurcontracten.
De ranking van de duurste gemeenten om te huren blijft identiek aan die van de duurste gemeenten om te kopen, met in de top drie Sint-Pieters-Woluwe (gemiddeld 1 310 euro per maand voor een appartement), gevolgd door Ukkel (1 247 euro) en Elsene (1 217 euro).

Er zijn verschillende mogelijkheden voor kandidaat-kopers: een onderhandse verkoop, openbare verkoop of online verkoop.

Bij een onderhandse verkoop bereiken de verkoper en de koper overeenstemming over een goed en de verkoopprijs ervan (wat de verkoop definitief maakt) en ondertekenen ze een voorlopige koopovereenkomst die zal leiden tot de notariële akte, voorafgegaan door de nodige opzoekingen. Naast de verkoopprijs moet je rekening houden met de registratierechten, die in Brussel 12,5% bedragen, en met het ereloon van de notaris en de administratiekosten, in totaal zo'n 14 tot 15%.

De openbare verkoop en de online verkoop (www.biddit.be) zijn veilingen onder toezicht van een notaris. Als de verkoper het aanvaardt, wint het hoogste bod. Ook hier moet bij de verkoopprijs een kostenforfait van ongeveer 14-15% worden opgeteld. Deze verkoopvormen zijn niet alleen veilig en zonder verrassingen, maar hebben ook het voordeel dat ze eenvoudiger en sneller verlopen (bij een online verkoop kun je na enkele weken al eigenaar zijn).

Onthoud wel altijd dat je je, ongeacht de gekozen aankoopformule, met de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst of de plaatsing van een bod definitief bindt ten aanzien van de verkoper. Voordat je je in het avontuur stort, ga je dus het best na wat je terugbetalingscapaciteit is.

Met de online simulatietool van KBC Brussels weet je in 15 minuten of je project haalbaar is:

In Brussel zijn er verschillende premies beschikbaar om je te helpen je vastgoedplannen te realiseren. Elke premie is afhankelijk van je situatie en de aard van je project. We sommen de voornaamste even voor je op:

In Brussel heb je onder bepaalde voorwaarden recht op een belastingvrijstelling op de eerste schijf van de prijs van je woning. Dat bedrag werd met ingang op 1 april 2023 verhoogd van 175 000 naar 200 000 euro. Dit betekent dat je op die schijf de 12,5% registratiebelasting niet hoeft te betalen, oftewel een besparing van 25 000 euro. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet het onroerend goed in Brussel gelegen zijn, moet je het gedurende 5 jaar hoofdzakelijk als particulier bewonen, mag je geen ander onroerend goed bezitten en mag de prijs niet hoger zijn dan 600 000 euro (tot nu toe was dat 500 000 euro).

Meer weten: Abattement - fiscaliteit.brussels

Afhankelijk van je inkomen en de ligging van de woning kunnen deze premies variëren van 30 tot 70% van het bedrag van de renovaties. Je moet de premie aanvragen vóór aanvang van de werken.

Als je renovatie betrekking heeft op een verbetering van de energieprestatie van het gebouw (isolatie, vervanging verwarmingsketel, enz.), kun je een premie krijgen die tot 70% van je kosten dekt. In tegenstelling tot de renovatiepremie kun je deze premie tot 12 maanden na de werken aanvragen.

Een speciale premie voor de verfraaiing van je gevel dekt 30 tot 80% van je kosten, afhankelijk van je inkomen en de ligging van de woning.

Met ingang van 1 januari 2022 hebben de energie-, renovatie- en gevelverfraaiingssubsidies enkele wijzigingen ondergaan en zijn zij samengevoegd tot één systeem: de RENOLUTION-premies.

De RENOLUTION-premies treden in werking op 1 januari 2022 en zullen pas vanaf 1 maart 2022 formeel toegankelijk zijn via IRISbox, het digitale loket van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Een belangrijke nieuwigheid van de regeling voor 2022 is dat alle subsidieaanvragen zullen moeten worden ingediend nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, d.w.z. nadat de eindafrekening (de laatste in aanmerking komende factuur) is ontvangen en betaald. De RENOLUTION-premies worden daarom afgestemd op één enkel systeem voor alle premies. De oude regeling voor renovatiepremies en gevelverfraaiing wordt op 31 december 2021 stopgezet. Als uw factuur gedateerd is op 2021, valt u onder de 2021-regeling.

Meer informatie op de Renolution website.
 

Als je bouwt, bedraagt de btw op de werken 21%. Maar als je een bestaande woning afbreekt om op hetzelfde perceel een nieuwe woning te bouwen, heeft het Brussels Gewest besloten om tijdelijk en onder bepaalde voorwaarden de btw  te verlagen tot 6%.

Meer weten: nieuwe-maatregel-afbraak-wederopbouw