Volgens de recente Notarisbarometer werd in 2017 een nieuw recordaantal vastgoedtransacties genoteerd, nadat alle records in 2016 al werden gebroken. In Brussel bleef de markt rustiger. De gemiddelde prijs voor woningen daalde er zelfs met 2,5% tegenover 2016 (terwijl de prijs voor appartementen steeg met 3,2%). Een goed moment om te investeren in vastgoed? Zeker. Maar buiten huizen en appartementen liggen er ook andere beleggingskansen voor het grijpen. We leggen je enkele ideeën voor...
De Belg is meer dan ooit actief op de vastgoedmarkt
Nooit eerder had de Belg een zwaardere baksteen in de maag: 2017 was alweer een recordjaar voor vastgoedtransacties. De notarissen noteerden op nationaal niveau een stijging van 0,8%. Alleen in Brussel was er een lichte daling (-0,2%), die we kunnen relativeren na een stijging van 8,5% in 2016! In maart, oktober en november was de activiteit het hoogst.
Renaud Gregoire, woordvoerder van notaris.be, verklaart dat enthousiasme aan de hand van diverse factoren: "Het recordaantal vastgoedtransacties heeft zeker te maken met het toenemende optimisme van de Belgen: het groeiende aantal nieuwe jobs, de gestage toename van het aantal nieuwe ondernemers, de massale investeringen door bestaande bedrijven. Volgens de laatste cijfers van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid groeide de werkgelegenheid het sterkst bij de 50-plussers, een groep die ook steeds actiever is op de vastgoedmarkt. Ook het afgelopen jaar bleven de lage rentevoeten een belangrijke rol spelen." Komt daar nog bij dat het povere rendement op de spaarboekjes de senioren eerder aanzet om hun spaarcenten te gebruiken om hun kinderen te helpen een woning te kopen.
Vastgoedprijzen in Brussel
Na een spectaculaire stijging in 2016 beleefde de Brusselse markt een lichte terugval. Hoewel we een vrijwel gelijk aantal transacties over 2 jaar noteerden, geldt dat niet voor de prijs van de aangekochte panden in Brussel. Zo zakte de gemiddelde waarde van woonhuizen met 2,5%, van 440.504 euro naar 429.689 euro. Over een periode van 5 jaar (2013-2017) steeg de gemiddelde prijs echter met 3,8%.
Appartementen in Brussel hadden daarentegen de wind in de zeilen: de gemiddelde prijs steeg van 227.385 euro naar 234.736 euro (+3,2%). De vastgoedmarkt in de hoofdstad houdt dus goed stand. Er komen zelfs nieuwe beleggingsideeën bij.
Terwijl op nationaal niveau zowat 70% van de transacties betrekking heeft op woningen, is dat in Brussel net omgekeerd: 70% van de markt bestaat daar uit de verkoop van appartementen. Die trend is vooral te verklaren door de hoge gemiddelde prijs van de huizen in Brussel (60% hoger dan in Vlaanderen en 134% hoger dan in Wallonië!).
Brussel, de vastgoedkansen liggen er voor het grijpen
Na 10 jaar van relatief stabiele vastgoedprijzen, die rustig de inflatie volgden, meent een panel van 18 vastgoeddeskundigen, samengebracht door De Tijd/Netto voor hun vastgoeddossier, nu dat de prijzen de komende jaren zullen blijven stijgen. In combinatie met de sterke huurvraag in Brussel is vastgoed wellicht een aantrekkelijke belegging. Houd toch twee belangrijke factoren in het oog: de kans op een rentestijging en de onzekerheid over hoe de overheid inkomsten uit onroerend goed in de toekomst zal belasten.
Een koopje doen, of het nu over een appartement of een huis gaat, wordt steeds moeilijker. En niet iedereen heeft de financiële draagkracht om een goed te kopen in Brussel, waar de gemiddelde prijs veel hoger ligt dan elders.
Maar dat was buiten de nieuwe vormen van vastgoedbeleggingen gerekend. Zoals elke grote stad kampt Brussel met overbevolking, mobiliteitsproblemen en vergrijzing. Tegelijk is het een studentenstad met talrijke universiteiten en hogescholen. Al die factoren hebben beleggers op ideeën gebracht. "We stellen vast dat er vraag is naar vastgoedproducten die tegelijk een gewaarborgd inkomen en een potentiële meerwaarde bieden, en dat is niet zo evident voor een appartement", bevestigt Renaud Grégoire. "Vastgoed blijft in trek als belegging, vooral dan de betrekkelijk nieuwere vormen zoals hotelkamers, garageboxen en studentenkoten. De vastgoedmarkt die gekoppeld is aan de gezondheidszorg ging er ook mooi op vooruit, net als de serviceflats en kangoeroewoningen."
Toenemend aantal studentenkoten
Met meer dan 105.000 studenten die zijn ingeschreven in het hoger onderwijs is Brussel de grootste studentenstad van België. Een studentenpopulatie die maar blijft groeien en met hetzelfde probleem kampt als heel wat Brusselaars: huisvesting vinden. Voor dat soort vastgoed kunnen we dan ook een sterke huurvraag verwachten. Als vastgoedbelegging (we denken hierbij niet aan een kot dat je op zolder of in de kelder inricht) bieden studentenkoten een interessant alternatief, in die zin dat ze qua prijs redelijk toegankelijk blijven (100.000 tot 150.000 euro) en dat het een eigendom is dat volledig met een hypotheek gefinancierd kan worden en vrij eenvoudig te beheren is. Maar je moet wel beseffen dat, als je de verhuur van je pand zelf beheert, het huurdersverloop voor dit soort woning heel hoog ligt (doorgaans een huurder per jaar). Wordt je kot daarentegen in een fonds of organisatie beheerd, dan moet je blijven toezien op de kwaliteit van dat beheer om te beletten dat je pand op lange termijn in waarde zou dalen (wat je rentabiliteit in gevaar zou brengen).
Rijd je met de wagen? Zoek dan maar eens een parkeerplaats!
Brussel telt per 5 wagens gemiddeld één parkeerplaats op straat. Parkeerplaatsen zijn er uiteraard duur. Dat gegeven is ook de vastgoedbeleggers niet ontgaan! Tegenwoordig is een garage in Brussel goud waard. Letterlijk en figuurlijk. Als vastgoedbelegging hebben garages het voordeel dat ze heel eenvoudig te beheren zijn, de vraag groot is en de prijs, toch voor vastgoed, nog vrij laag blijft (gemiddeld ongeveer 25.000 euro in Brussel). Vergeet echter niet dat het succes van dit soort vastgoed de prijzen de voorbije jaren sterk heeft opgedreven en dat het huurrendement afhankelijk blijft van een permanente bezetting.
Brussel, mijn oude makker
In Brussel is 35% van de bevolking ouder dan 45 jaar. Investeringen in comfort gekoppeld aan gezondheidszorg, en in het bijzonder serviceflats, zijn een ware rage. In totaal tellen we in Brussel maar liefst 31 serviceresidenties (1.692 bedden), en 156 rust- en verzorgingstehuizen, waarvan het grootste deel in privéhanden is. In totaal komt dat neer op meer dan 18.000 bedden. Het voordeel, naast de vastgoedbelegging en de sterke vraag, is dat de eigenaar het goed zelf kan gebruiken om er zijn oude dag in door te brengen. Let wel dat huurleegstand een forse hap uit je rendement kan nemen (in Brussel zijn er hoe langer hoe meer zorgprojecten, waardoor de vraag kan dalen), en let ook op voor beheerproblemen op lange termijn: de waarde van je pand hangt immers rechtstreeks af van het vermogen van de uitbater om het correct te onderhouden.
Interesse in alternatieve vastgoedbeleggingen?
Er zijn veel manieren om een vastgoedbelegging in de hoofdstad te overwegen. Ben je daarin geïnteresseerd? Praat er dan over met onze experts van KBC Brussels Live: zij kennen Brussel door en door!
