Foi de notaire, l’année immobilière 2023 n’aura pas été banale! En témoigne leur dernier baromètre publié mi-janvier 2024. Après un léger recul des transactions et une stabilisation des prix en 2022, les ventes de bien en 2023 ont connu une chute record de -15% au niveau national, soit 38.000 ventes de moins. Les prix ont cependant bien résisté et Bruxelles reste la région la plus chère du pays malgré une légère baisse. Principales raisons évoquées: la hausse des taux d’intérêt et la situation économique. Mais aussi, dans une moindre mesure, l’obligation en Flandre de rénover les biens au PEB le plus faible. Le point sur la situation.

Avec une baisse de 15% des transactions immobilières dans le pays (-12,4% à Bruxelles), les ventes de biens sont passées de 248.000 en 2022 à 210.000 en 2023. Les taux à la hausse du crédit hypothécaire y sont sans doute pour quelque chose mais bien évidemment, il faut aussi considérer la situation économique ainsi que l’obligation en Flandre de rénover les biens achetés dont le PEB est inférieur à D. Une mesure qui en a refroidi plus d’un, vus les prix toujours plus chers des matériaux de rénovation. Si partout dans le pays les transactions concernent essentiellement des maisons (72,5% des ventes), à Bruxelles la tendance s’inverse puisque 65% des transactions y concernent des appartements.

Malgré ce net ralentissement, les prix ont toutefois relativement bien résisté. Stable au niveau national, le prix des maisons a baissé de 2,4% à Bruxelles. La capitale affiche malgré tout, et de loin, les prix les plus élevés du pays. Si le prix moyen d'une maison en Belgique en 2023 s’est établi à 322.780 euros (+1,1%), celui de Bruxelles reste nettement supérieur, à 562.489 euros (contre 576.576 en 2022).

Le prix moyen d'un appartement en Belgique s’établit pour sa part à 264.792 euros (+1,6%), tandis que Bruxelles affiche une petite baisse de 0,3% à 280.520 euros. On notera que le prix moyen des appartements a tendance à se lisser: les différences entre régions ne sont plus aussi marquées. Les appartements 3 chambres maintiennent par contre des prix beaucoup plus élevés que la moyenne, particulièrement à Bruxelles où un appartement 3 chambres se négocie en moyenne à 431.636 euros (+7,3%).

Au niveau des communes, si l’on considère le prix des maisons, Ixelles détrône Woluwe-Saint-Pierre de son titre de commune la plus chère de la capitale (et même du pays), avec un prix moyen de 772.089 euros, Molenbeek-Saint-Jean ferme la marche avec une moyenne de 356.897 euros.

Pour des infos plus détaillées sur les prix de l'immobilier en Belgique, consultez le baromètre des notaires.

Selon la fédération des agents immobiliers (Federia), la hausse des loyers a continué de progresser en 2023, le loyer moyen à Bruxelles s’établissant à 1.188 euros au premier semestre (+3,3%). Une hausse qui devrait encore perdurer et même s’accélérer, étant donné les effets de l’inflation.

Plus de 90% des locations concernent des appartements à Bruxelles, qui reste fortement marquée par des différences de prix entre le nord et le sud de son territoire. On peut ainsi constater jusqu’à 500 euros d’écart selon les communes, Woluwe-Saint-Pierre demeurant la commune la plus chère (1.371 euros par mois pour un appartement) et Jette la moins chère (879 €).

Au rayon des nouveautés, on notera que depuis le 6 janvier 2024, les locataires à Bruxelles bénéficient d'un droit de préférence lors de la vente de leur bien locatif. Ce qui signifie que le propriétaire est désormais tenu de proposer d'abord le bien au locataire, qui décide librement de faire usage ou non de ce droit de préférence.

Plusieurs options se présentent aux candidats acheteurs: la vente de gré à gré, la vente publique ou la vente en ligne.

Dans une vente de gré à gré, le vendeur et l'acheteur s'entendent sur un bien et son prix de vente (ce qui rend la vente définitive) et signent un compromis de vente qui donnera lieu à l'acte notarié, précédé de toutes les recherches nécessaires. En plus du prix de vente, il faudra tenir compte des droits d'enregistrement qui s'élèvent à 12,5% à Bruxelles ainsi que des honoraires du notaire et des frais administratifs, pour un total de 14 à 15%.

La vente publique et la vente online (www.biddit.be) sont des ventes aux enchères encadrées par un notaire. Si elle est acceptée par le vendeur, la meilleure enchère vaut vente. Ici aussi, il conviendra d'ajouter au prix de vente un forfait de frais d'environ 14 à 15%. En plus d'être sûres et sans surprises, ces ventes ont également l'avantage d'être plus simples et plus rapides (avec la vente online quelques semaines suffisent pour devenir propriétaire).

Gardez toujours à l'esprit que, quelle que soit la formule d'achat choisie, la signature d'un compromis de vente ou le placement d'une enchère vous engagent définitivement auprès du vendeur. Avant de vous lancer dans l'aventure, il est donc prudent de connaître votre capacité de remboursement.

En utilisant l'outil de simulation en ligne de KBC Brussels, vous savez en 15 minutes si votre projet tient la route:

Plusieurs aides sont disponibles à Bruxelles pour vous aider à concrétiser vos projets immobiliers. Chacune dépend de votre situation et de la nature de votre projet. Voici les principales.

A Bruxelles, vous avez droit, sous certaines conditions, à un abattement d'impôts sur la première tranche du prix de votre bien. Bonne nouvelle, depuis le 1er avril 2023, cette tranche est passée de 175.000 à 200.000 euros. Ce qui signifie que vous ne devez pas payer de droits d'enregistrement de 12,5% sur cette tranche, soit une économie de 25.000 euros. Pour cela, le bien doit être situé à Bruxelles, vous devez l'occuper à titre principal en tant que personne physique pendant 5 ans, vous ne devez pas posséder d'autre bien immobilier et son prix ne doit pas excéder 600.000 euros (contre 500.000 auparavant).

Plus d'infos : Abattement – Bruxelles Fiscalité (fiscalite.brussels)

Si vous comptez rénover votre bien, la Région bruxelloise accorde toute une série de primes liées à la stabilité ou la sécurité du bâtiment, l'amélioration de son confort et de ses espaces… En fonction de vos revenus et de la situation du bien, ces primes peuvent aller de 30 à 70% du montant des rénovations.

Si votre rénovation concerne une amélioration énergétique du bâtiment (isolation, remplacement de chaudière, etc.), vous pouvez obtenir une prime couvrant jusqu'à 70% de vos frais.

Une prime spéciale consacrée à l'embellissement de votre façade couvre de 30 à 80% de vos frais en fonction de vos revenus et de la situation du bien.

Depuis mars 2022, les primes énergie, rénovation et d’embellissement des façades ont subi quelques modifications et fusionné en un système unique: les Primes Renolution accessibles via IRISbox, le guichet numérique de la Région de Bruxelles-Capitale.

Une grande nouveauté du régime 2022 est que l’introduction de toutes les demandes de primes devra se faire après avoir effectué les travaux, c’est-à-dire après avoir obtenu et payé la facture de solde (dernière facture éligible). Les Primes Renolution s’alignent donc sur un seul système de demande après travaux.

Plus d'info sur Renolution.Brussels.

Depuis le 1er janvier 2024, un nouveau régime de TVA définitif, valable sur tout le territoire belge, est en vigueur.

L’application du taux réduit de TVA de 6 % est désormais limitée aux travaux immobiliers relatifs à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction (construction) d’un bâtiment d’habitation, sur la même parcelle, destiné au logement propre du maître d'ouvrage ou à la location sociale. Les « conditions sociales » connues sous le régime temporaire (qui doivent être respectées pendant cinq ou quinze ans, selon le cas) pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA (bâtiment d’habitation propre et unique du maître d’ouvrage, d’une superficie habitable n'excédant pas 200 m2, condition de domicile ou bâtiment d’habitation destiné à la location sociale), restent applicables sous le régime définitif.

Plus d'infos: nouvelle mesure démolition-reconstruction