Exercer dans un immeuble loué
Vous avez envie de lancer votre activité professionnelle ou de l'exercer dans un immeuble loué ? Dans ce cas, mieux vaut connaître au préalable les points suivants :
1. Le bail commercial
Vérifiez si le contrat de bail commercial que vous allez signer est régi ou non par la loi sur les baux commerciaux. Ce sera le cas si vous exploitez un commerce de détail dans l’immeuble loué ou si vous y exercez une activité artisanale impliquant des contacts directs avec la clientèle. Le bailleur devra dès lors autoriser l’activité que vous exercerez dans l’immeuble.
2. La loi sur les baux commerciaux
La loi sur les baux commerciaux offre une grande protection au preneur, mais présente l'inconvénient d'être très formaliste. Cette loi est impérative. Cela signifie que dès que le bail satisfait aux conditions légales, la loi sur les baux commerciaux entre en application, quel que soit ce qui est indiqué dans le contrat, et que le preneur et le bailleur ne peuvent pas déroger à la loi dans les dispositions du bail.
Par contre, la loi sur les baux commerciaux ne s’applique pas si l’immeuble loué est appelé à abriter un commerce de gros ou des services purement administratifs sans aucun contact direct avec la clientèle. Dans ce cas, le preneur et le bailleur peuvent librement décider du contenu du bail. Ils peuvent ainsi convenir entre eux de la durée du bail, des conditions contractuelles de résiliation du bail, etc. On parle alors d’un bail « de droit commun ».
Points importants lors de la signature d’un bail commercial
Lorsque vous signez un bail commercial, vous devez prêter attention aux éléments suivants :
Quelle est la durée du bail ?
Un bail commercial a une durée minimale de neuf ans. Si les parties conviennent d’une période plus courte, le contrat est automatiquement prolongé pour atteindre une durée de neuf ans. Il est également possible de conclure un bail commercial d’une durée supérieure à neuf ans, mais à condition que cela soit établi par acte notarié.
Selon quelles modalités le preneur peut-il résilier le contrat ?
En tant que preneur, vous pouvez résilier un bail commercial à la fin de chaque triennat, moyennant un délai de préavis de six mois. Vous ne devez ni donner une quelconque explication, ni payer la moindre indemnisation. La résiliation du contrat doit être communiquée par courrier recommandé.
Selon quelles modalités le bailleur peut-il résilier le contrat ?
En tant que bailleur, vous pouvez uniquement résilier le bail commercial si cette possibilité est expressément stipulée dans le contrat. Dans ce cas, les conditions suivantes doivent à la fois être mentionnées et respectées :
- Le bailleur peut uniquement mettre fin au bail en vue d’exploiter lui-même un commerce dans l’immeuble ou d’en permettre l’exploitation effective par des membres de sa famille proche.
- Le bailleur est uniquement autorisé à résilier le bail à l’expiration de chaque triennat,
- moyennant un préavis d’un an.
- La résiliation du contrat par le bailleur doit être communiquée par courrier recommandé.
Peut-on résilier le bail de commun accord ?
Le preneur et le bailleur peuvent à tout moment mettre un terme au bail, mais cela doit être confirmé devant un notaire ou le Juge de Paix.
Ai-je le droit, au terme du bail, de continuer à louer l’immeuble ?
La loi sur les baux commerciaux offre la possibilité au preneur de renouveler son bail pour neuf années supplémentaires, au terme de la période de location initiale. Le preneur peut exercer ce droit par trois fois.
Tout preneur souhaitant renouveler son bail doit respecter les conditions suivantes :
- Le renouvellement du bail doit être demandé au plus tôt 18 mois et au plus tard 15 mois avant l’expiration du bail en cours.
- Il doit être notifié par courrier recommandé ou par exploit d’huissier de justice.
- La notification doit indiquer les conditions sous lesquelles le preneur est disposé à renouveler le bail et contenir la mention qu’à défaut de notification au preneur par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.
Le bailleur a trois mois pour réagir par courrier recommandé ou par exploit d’huissier de justice à la demande de renouvellement du bail introduite par le preneur. Il y a trois cas de figure :
- Le bailleur accepte le renouvellement du bail.
- Le bailleur accepte le renouvellement du bail, mais propose des conditions différentes.
- Le bailleur refuse le renouvellement du bail.
Cette dernière option est possible quand :
- le bailleur souhaite exploiter lui-même l’immeuble (ou le faire exploiter par l’un de ses proches) ;
- le bailleur ne souhaite plus affecter l’immeuble à une location commerciale ;
- le preneur a commis des fautes graves ;
- le bailleur souhaite rénover l’immeuble ;
- un tiers lui a fait une offre de loyer supérieure ;
- le preneur a lancé un commerce similaire dans le quartier ou dispose d’un bien immobilier à proximité, où il pourrait poursuivre ses activités.
Notons que la loi sur les baux commerciaux prévoit des règles particulières pour les travaux de rénovation, la cession de bail et la sous-location, la révision du loyer et les droits du preneur en cas de vente du bien loué.