Est-il intéressant d'investir en immobilier en tant que société?

Est-il intéressant d'investir en immobilier en tant que société?

Réaliser un achat immobilier avec votre société peut être intéressant pour plusieurs raisons, indépendamment des faibles taux d’intérêt. Dans ces situations, par exemple:

  • Votre société dispose d’un excédent de liquidités. Vous souhaitez investir cet excédent dans un bien immobilier et en tirer un rendement en le louant ou en le revendant plus tard.
  • En raison de sa croissance, votre société a besoin de plus d’espace. Un immeuble supplémentaire viendrait bien à point.
  • Vous voulez bénéficier d’un avantage fiscal, par exemple en faisant un don au travers d’une société de patrimoine.  

Malheureusement, ce n'est pas si simple et mieux vaut bien peser le pour et le contre avant de prendre votre décision. Comme il s'agit d'une matière assez complexe, nous vous proposons un conseil fiscal entièrement adapté à votre situation personnelle.

Quelques avantages et inconvénients

Avantages

  • Vous pouvez généralement déduire beaucoup de frais.
  • Il est souvent nécessaire d’acheter des biens immobiliers par le biais de la société, car les fonds se trouvent également dans la société. Ou parce qu’elle peut générer des liquidités pour le remboursement du crédit.

Inconvénients

  • Si la société vend elle-même le bien immobilier (pas les actions), la plus-value est généralement imposable.
  • S’il y a de l’immobilier dans une société, cela fait monter le prix des actions. Sa vente en devient plus difficile.

Comment pouvez-vous financer l’achat de biens immobiliers avec votre société?

Vous pouvez utiliser toutes sortes de moyens. Pensez simplement aux liquidités de la société, à un prêt ou à des fonds propres complétés d’un prêt. Si vous contractez un prêt, vous pouvez généralement déduire entièrement les intérêts.

Quel montant et quels frais pouvez-vous déduire?

Est-il intéressant d’investir en immobilier en tant que société?

Une société qui achète ou construit un immeuble, paie les mêmes frais qu’un particulier. Comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la TVA et l’architecte. Mais une société peut presque toujours déduire ces dépenses au titre de frais professionnels.

Si vous achetez un bien immobilier, en tant qu’assujetti à la TVA, pour votre activité assujettie à la TVA et que vous payez de la TVA sur cette acquisition, vous pouvez même récupérer la TVA. L’investissement n’est pas lié à une activité assujettie à la TVA? Dans ce cas, vous ne pouvez pas récupérer la TVA, mais vous pouvez généralement la déduire comme des frais professionnels.

Exemple
Une société achète un nouveau bâtiment sous régime TVA et le loue à un tiers ou à sa propre société d’exploitation qui ne fait pas partie d’une unité TVA.

  • TVA: (provisoirement) non récupérable.
    Remarque: depuis le 1er octobre 2018, il est possible, sous certaines conditions, de mettre en location de nouveaux projets de construction sous le régime de la TVA. Cette TVA facultative s'applique à la location de biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles. Le locataire doit être lui-même assujetti à la TVA et utiliser tout ou partie de celui-ci (exclusivement) pour son activité professionnelle. Si vous utilisez cette option, vous pourrez déduire immédiatement et intégralement la TVA du bien. 
  • L’immeuble proprement dit: le coût du bâtiment est amortissable sur sa durée de vie économique, soit une période comprise entre 20 et 33 ans.
  • Le terrain proprement dit: pas amortissable. Les frais supplémentaires (comme les droits d’enregistrement) sont déductibles.
  • Intérêts: en principe entièrement déductibles des impôts au titre de frais professionnels.

Pendant l’utilisation aussi, la société peut déduire tous les frais (professionnels). Par exemple, le précompte immobilier, les frais d’entretien et de réparation. Si le bien immobilier est loué, tous les revenus locatifs sont considérés comme un bénéfice. La société est toujours taxée au taux de l’impôt sur les sociétés, sur le revenu locatif réel après déduction des frais réels. Les frais réels sont, notamment, la partie d’amortissement du bâtiment, les intérêts du financement et les frais d’entretien.


Les revenus locatifs reviennent à la société. Si vous souhaitez transférer le loyer dans le portefeuille privé, vous devez généralement prendre en compte un précompte mobilier pouvant aller jusqu’à 30%. Et ce, en plus de l’impôt sur les sociétés.

Si un dirigeant d’entreprise habite dans un immeuble de sa société, il doit payer un loyer suffisant. Sinon, le fisc considère qu’il bénéfice d’un avantage imposable (un avantage de toute nature), sur lequel il doit payer des impôts au titre des revenus des personnes physiques. Cet avantage est calculé forfaitairement en fonction du revenu cadastral de l’habitation.

Formule:

  • Si le revenu cadastral (RC) > 745,00 EUR: RC indexé x 5/3 x 3,8
  • Si le revenu cadastral (RC) ≤ 745,00 EUR: RC indexé x 5/3 x 1,25

Note: ces formules sont actuellement sur la sellette. Car si une société met un bien immobilier à la disposition d’un dirigeant d’entreprise, ce dirigeant d’entreprise est imposé jusqu’à 3,8 fois plus qu’une personne physique qui met le même bien immobilier à disposition (facteur x1 au lieu de 3,8 ou 1,25). L’avantage de toute nature est donc moins valorisé dans le chef des personnes physiques. Les cours d’appel de Gand et d’Anvers estiment que c’est discriminatoire et anticonstitutionnel. Dans l’attente d’une décision définitive, le fisc semble se résigner pour l’instant. À suivre ...

Exemple
La société possède une habitation. Le dirigeant d’entreprise en utilise 90% à des fins privées. Les 10% restants sont utilisés à des fins professionnelles par la société. Le revenu cadastral non indexé s’élève à 1 750 EUR:

  • Avantage de toute nature: 1 750 x 90% x 1,7893 (indice ex. d’imp. 2019) x 5/3 x 3,8 = 17 848,27 EUR
  • Avec un taux d’imposition marginal de 50% à l’impôt des personnes physiques et 7% de taxes communales supplémentaires, on obtient un impôt de 9 548,82 EUR, éventuellement majoré de cotisations de sécurité sociale.

Attention: le logement gratuit est un avantage de toute nature, soit une rémunération. S’il n’y a pas de réelles prestations (supplémentaires) en contrepartie du logement gratuit, le fisc peut rejeter les frais dans le chef de la société.  

Qui de la succession?

La planification successorale pour un bien immeuble d’une société est, en fait, une planification successorale de patrimoine mobilier. Car ce sont des actions, pas des briques. En soi, c’est une bonne chose: le don d’actions est relativement simple et souvent intéressant sur le plan fiscal. Malheureusement, ce n’est pas aussi simple.

Exemple
Un dirigeant d’entreprise lègue sa société à ses deux enfants. Ils reçoivent chacun 50% des actions. Mais l’un des enfants veut de l’argent au lieu d’actions. Donc, l’autre enfant doit acheter ces actions et doit peut-être contracter un emprunt à cet effet.

Obtenir un prêt pour acheter des actions est toutefois plus difficile qu’emprunter le même montant pour un bâtiment. La durée du prêt est plus courte et il est plus difficile de donner une garantie. Car le bien immobilier lui-même ne peut généralement pas constituer un nantissement. Les actions ne sont pas non plus déductibles, de sorte que vous devrez rembourser le crédit sur fonds propres privés.

Sous certaines conditions, des entreprises individuelles et des sociétés familiales peuvent être données et léguées à un taux avantageux (inférieur et fixe, non croissant). Cela peut également être le cas pour le bien immobilier que vous utilisez pour votre métier. Sollicitez donc un expert pour vos projets d’investissement ou vos plans successoraux.

Quelles sont les conséquences fiscales, comme l’impôt sur les plus-values?

Investir en immobilier société

La plus-value qu’une société enregistre sur la vente d’un bien immeuble est toujours imposée. Cette plus-value correspond à la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable au moment de la vente. En principe, vous êtes imposé(e) l’année où vous avez vendu le bien immobilier avec un bénéfice.

Vous pouvez répartir l’impôt à 2 conditions: la société doit avoir été propriétaire du bien pendant au moins 5 ans et vous devez réinvestir le produit total de la vente, dans un délai donné, dans des actifs amortissables, mobiliers ou immobiliers.

Exemple
Une société achète un bâtiment d’une valeur de 100. De cette valeur, 80 unités correspondent à la valeur de la construction et 20 à la valeur du terrain. Par les amortissements, la valeur comptable descend par paliers à 20, la valeur du terrain.

L’immeuble est vendu 170. Pour le fisc, la plus-value s’élève alors à 170 - 20 = 150. Ces 150 unités sont entièrement imposées au taux applicable à l’impôt des sociétés. Le dirigeant d’entreprise décide d’étaler l’impôt, de sorte que le produit total de la vente (= 170) doit être réinvesti dans des actifs amortissables.

Aussi la société achète-t-elle un autre immeuble. Seule la valeur de construction est amortissable et doit être d’au moins 170. Dans l’hypothèse où le terrain coûte 100, il s’agit donc d’un investissement total de 270.

Dans ce cas, la société doit investir près du double de la plus-value (= 150) afin de pouvoir étaler l’impôt parallèlement au rythme d’amortissement du réinvestissement.

Si la société amortit le réinvestissement sur 25 ans, 1/25e de 150, soit 6, sera ajouté au bénéfice chaque année.

En résumé

L'achat d'un bien immobilier avec votre entreprise peut certainement être rentable. Mais il y a une multitude de facteurs à prendre en compte et vous avez besoin d’un plan fiscal à long terme. N’hésitez donc pas à vous faire conseiller par un expert.

Un comptable peut déjà bien vous aider sur cette voie, mais nos conseillers PME sont vos experts par excellence pour comparer les options envisageables et trouver celle qui vous conviendra le mieux. Vous bénéficierez de conseils fiscaux et juridiques adaptés à votre situation et un calcul détaillé complet de l’impact financier sur votre société.  


Publié le 08-06-2018

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